Oferta de licuación de patrimonio Inmobiliario en España

Abstract

La presente tesis es un análisis de cómo están diseñados los productos de licuación de patrimonio para personas mayores, y un estudio de mercado de los productos que hay disponibles en el mercado Español, a Junio de 2.008, centrándonos en la hipoteca inversa y la renta vitalicia inmobiliaria. En una primera parte se detalla como están diseñados estos productos financieros y aseguradores y sus combinaciones. Como son gestionados los diferentes componentes que conforman estos productos, por las diferentes entidades financieras y aseguradoras, para hacerlos más atractivos a sus potenciales interesados. También se analizan las limitaciones de los productos y que riesgos asumen los ofertantes. En una segunda parte se analizan todos los productos disponibles en el mercado, uno por uno, detallando sus características, prestaciones y scoring de suscripción, así como se muestra la oferta real de cada producto para un ejemplo, que nos sirve de guía durante todo el análisis. A continuación se realiza un análisis comparativo de todas las hipotecas inversas disponibles, en base a los parámetros y prestaciones más importantes, con el objetivo de ver cómo funciona cada hipoteca, frente a los factores de decisión más importantes: renta mensual, límite de deuda, tipo de renta, duración del tramo temporal, tipo de interés, comisiones, deuda en el arranque, deuda en el fallecimiento, etc. y finalmente se propone un análisis comparativo, calculando el rendimiento neto actualizado de la licuación del activo, tanto para el titular como para el heredero, teniendo en cuenta las cantidades cobradas por ambos vía rentas, coberturas de fallecimiento y saldo neto de la venta del activo y en qué momento. A continuación se estudia; la oportunidad de negocio que representa este mercado para las entidades aseguradoras, por los productos aseguradores que pueden ir asociados, como pueden utilizar las entidades financieras la renta vitalicia inmobiliaria, con un partner, para hacer negocio asumiendo sólo ciertos riesgos y traspasando otros, y consiguiendo generar negocio de pasivo sin suscribir de activo, y cómo afecta a estos productos, las tasaciones actuales y la situación del mercado hipotecario. Se explican las dificultades que encuentran las entidades ofertantes, para cerrar estas operaciones, y que papel están jugando los brokers financieros especializados en estos productos. Finalmente se proponen que medidas fiscales podrían fomentar la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa, tras la experiencia actual.