Problemática registral de los préstamos hipotecarios tras la L. 5/2019

Abstract

[eng] L. 5/2019, of 15 March, relating to credit agreements on residential immovable property has proved to be problematic from the point of view of the Land Registry during the nearly three years since it came into force. These problems are due to the limited means of register qualification, especially with regard to the preliminary act, or the unsuitable design of the Register of Contractual General Terms and Conditions. More specifically, the existence of mortgage loans that include life insurance, the mandatory nature of Art. 24, regarding early maturity, and Art. 25, regarding interest for late payment, or the scant regulation of novations, are clear examples of the need to articulate an adequate legal response. It is also worth clarifying the exclusion relating to bank employees, as well as clarifying mixed cases, while also implementing specific protection measures for the household residence, reverse mortgages, vulnerable consumers and SMEs. Moreover, there is clearly a loss of legal certainty resulting from the declaration of nullity of foreclosures as a consequence of the abusive nature of early maturity clauses.

[spa] La aplicación de la L. 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a lo largo de estos casi tres años de vigencia se ha revelado problemática desde el punto de vista del Registro de la Propiedad. En ello inciden la limitación en los medios de calificación registral, especialmente en cuanto al acta previa, o la inadecuada configuración del Registro de Condiciones Generales de la Contratacion. Más concretamente, la existencia de préstamos hipotecarios que engloban el seguro de vida, la imperatividad del art. 24, a propósito del vencimiento anticipado, y el art. 25, en cuanto a los intereses de demora, o la parca regulación en materia de novaciones, son claros ejemplos de la necesidad de articular una respuesta legal adecuada. Asimismo, se aprecia la conveniencia de matizar la exclusión relativa a los empleados de banca, clarificar los casos mixtos, e implementar medidas de tutela específica para la vivienda familiar, las hipotecas inversas, el consumidor vulnerable o las pymes. Por último, es clara la merma de seguridad jurídica derivada de la declaración de nulidad de las ejecuciones hipotecarias como consecuencia de la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado.

[cat] L'aplicació de la L. 5/2019, del 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari al llarg d'aquests gairebé tres anys de vigència s'ha revelat problemàtica des del punt de vista del Registre de la Propietat. Hi incideixen la limitació en els mitjans de qualificació registral, especialment quant a l'acta prèvia, o la inadequada configuració del Registre de Condicions Generals de la Contractació. Més concretament, l‟existència de préstecs hipotecaris que inclouen l’assegurança de vida, la imperativitat de l’art. 24, a propòsit del venciment anticipat, i l'art. 25, quant als interessos de demora, o la parca regulació en matèria de novacions, són exemples clars de la necessitat d'articular una resposta legal adequada. Així mateix, s'aprecia la conveniència de matisar l'exclusió relativa als empleats de banca, aclarir els casos mixtos i implementar mesures de tutela específica per a l'habitatge familiar, les hipoteques inverses, el consumidor vulnerable o les pimes. Finalment, és clara la minva de seguretat jurídica derivada de la declaració de nul·litat de les execucions hipotecàries com a conseqüència de l'abusivitat de les clàusules de venciment anticipat.