Ensayos sobre el mercado de la vivienda en España: precios hedónicos y regímenes de tenencia

Abstract

[spa] La vivienda constituye sin lugar a dudas un bien singular. Indivisible, espacialmente fijo, heterogéneo hasta el límite y en la frontera entre ser considerado un bien de consumo duradero, que genera una gran corriente de consumo, o como un bien de inversión, que tiene un peso importante en las carteras de las familias españolas, en concreto las familias, que destinan algo más del 60% de su renta disponible a la financiación de la compra de la vivienda (BBVA, 2005). De forma adicional, nos encontramos con características como su mayor durabilidad, la práctica ausencia de mercados de futuros y seguros relevantes, las asimetrías en la información y la importancia del mercado de alquiler derivado del alto coste de la compra de una vivienda en propiedad y la complejidad de objetivizar todo lo que lo rodea dada su relevancia social y económica.

Uno de los fenómenos acontecidos alrededor de este mercado que más comentarios ha suscitado en los últimos años es el fuerte fenómeno inflacionista que ha tenido lugar en gran parte de los mercados de la vivienda estadounidenses y europeos (Meen, 2002, Meen, 2005, Stevenson, 2005), siendo un caso particular de gran magnitud el mercado español que incluso ha generado un debate sobre la posible existencia de una "burbuja inmobiliaria". No es la primera vez que estamos ante un crecimiento de precios de la vivienda por encima de la inflación general (no en vano durante el periodo 1985-1989 se produjo una situación similar), pero las dimensiones que ha alcanzado dicho crecimiento en este periodo han sido muy superiores, si cabe, a las acontecidas en otras ocasiones, si tenemos en cuenta que ha coincidido con años de contención en la evolución del Índice de Precios al Consumo.

La presente tesis está compuesta por diferentes ensayos que abordan algunos de los aspectos relativos al mercado de la vivienda mencionados anteriormente. En particular, trata de profundizar en el conocimiento de los determinantes del precio de la vivienda y de su régimen de tenencia. Así, la parte I versa sobre los determinantes del precio de la vivienda, distinguiendo entre características físicas y variables de localización o entorno, en el marco de los modelos de precios hedónicos. Se aprovechará el análisis para confeccionar un índice de precios ajustado por la calidad y estimar las funciones de demanda de las características referidas a la cantidad, calidad y localización de la vivienda. Por último, se realizará un análisis de la desigualdad en la distribución de la variable precio por metro cuadrado. En la parte II, el objetivo es profundizar en el conocimiento de los determinantes de la decisión del régimen de tenencia. Así, se ha realizado un estudio comparativo de los diversos modelos utilizados por la literatura económica como aproximación a la decisión de tenencia del individuo. En el marco del modelo más adecuado para este tipo de análisis, se aporta evidencia sobre la influencia que ha ejercido el sector público mediante las distintas leyes de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en relación con el régimen de tenencia de la vivienda principal, así como en relación con la compra de vivienda secundaria.